近日，住房城乡建设自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，宣告商品房“现房销售制度”正式落地，这不是一次孤立商品房销售环节调整，可以说是1998年房改以来30年来房地产行业最重磅的政策。现房销售制度与项目公司制、主办银行制一并构成商品房“开发、融资、销售”三项基础制度的整体改革，自此“高负债、高杠杆、高周转”的旧开发模式退出，加快构建房地产发展新模式。
这项制度之所以能在此时落地，有三个条件同时成熟：顶层设计早已作出安排，标志性风险事件已经出清并作出司法定论、试点城市的实践证明其运行平稳。更关键的是市场条件--当二手房交易占比已过半、新房供给主动收缩三年之后，现房销售对供应端的冲击，远小于市场普遍预期。
此时出台现房销售的三个条件同时成熟
就房地产顶层制度改革的必要性，住房城乡建设部部长倪虹在去年底《人民日报》署名文章《推动房地产高质量发展》中讲的很直接：我国房地产领域很多制度是为了扩大供应规模、解决住房短缺问题，在支撑房地产业快速增长的同时，由于资本迅速扩张，推动形成了“高负债、高杠杆、高周转”模式，其弊端日益凸显，已经难以为继。
房地产市场供求关系发生重大变化。必须适应新阶段新变化，加快构建房地产发展新模式，深化供给结构、经营方式、监管方式改革，创新发展模式和方法，有力有效防范化解风险，加快推动房地产业转型升级。
制度顶层设计早有安排，并非政策突袭
现房销售制度不是突发之举。党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售登基础制度”。住房城乡建设部部长倪虹在阐释《建议》的署名文章《推动房地产高质量发展》中，把这句话拆解为三项并列的改革。
在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资登资金，严禁抽逃出资或提前分红;在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制;在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险，继续实行预售的，规范预售资金监管。
现房销售解决的是“钱与房的时间错配”，项目公司制解决的是“钱在项目内不被抽走”，主办银行制解决的是“钱从哪里来”。单独推行现房销售，等于在切断预售资金这条最主要的现金流来源之后不给替代方案;三项同步推进，才构成一个闭环。这也解释了为什么住建部的现房销售制度通知需要与金融管理部门的信贷支持文件配套发布--它们本就是一项改革的两个侧面。
恒大宣判充分暴露旧“三高模式”弊端
从实践节点看，制度切换需要一个标志性的终点。2026年8月20日，广东省深圳市中级人民法院对恒大集团、恒大地产、许家印登案作出一审宣判。判决书对非法吸收公众存款、集资诈骗、欺诈发行证券、违规披露重要信息等罪名认定，这一判决的意义超出个案本身。
恒大是“三高”开发模式最典型、也最极端的样本--以预售资金为支点撬动规模，以规模换取融资，再以融资支撑更大规模。预售制正是“三高”模式的制度基础---它把未来的销售回款提前变成今天的开发资金，杠杆由此产生，风险也由此累积。
恒大案实际是对这一整套“三高”旧模式弊端的充分暴露，新制度的落地才具备充分的正当性共识基础。
30个省(市)出台政策和土地试点先行，市场运行平稳、落地时机成熟
现房销售并非从零开始。海南自2020年起成为全国首个在省级层面全面推行现房销售的省份，雄安新区自2023年9月起全面取消预售;据普睿数智不完全统计，2022年底以来全国已有超过30个省(市)出台现房销售相关鼓励、引导和支持政策。国家统计局数据显示：全国现房销售面积占商品房销售面积的比重，已由2020年的12.7%升至2025年的35.8%。
广州的实践最具参照价值。7月29日--广州挂牌南沙珠江街地块，用地面积约13.8万平方米、起始价19.07亿元，明确要求竞得人承诺现房销售，并允许土地出让金分期缴纳;签约后30日内缴纳不低于50%余款两年内付清。该地块于8月28日成功出让，是广州首宗主动设定现房销售条件的经营性用地。
试点城市的共同经验是：市场运行平稳，未出现供应断档或价格异动，这正是当前推出该制度的最好理由--在“控增量、去库存、优供给”已成为行业普遍经营策略的阶段，制度切换的边际冲击最小。此时，推出现房销售制度，是在行业供给已经自发收缩到位时，把既成事实制度化。
政策解读：四个确定、一项创设与三项金融配套
四个确定：不搞一刀切、主办银行、自有资金购地、加强资金监管
第一，新老划断，不搞一刀切。制度落地以《建设工程规划许可证》为划断节点，此前已取证项目按原规则执行。具体到每个城市在什么时间，以何种范围落地，需由各城市在接受统一培训后制定实施细则。
第二，主办银行制是配套的核心。一个项目确定一家银行或银行团为主办银行，开发、建设、销售资金统一存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。对银行而言，资金闭环带来的是风险可视、可控，同时也解决了当前信贷投放“贷不出去”的现实问题。并要求“实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配”。同时，为解决现房销售期间的抵押融资难题，通知提出“以分户土地使用权集合设定抵押”。
现房销售项目的开发贷款期限比预售项目多出两年--原则上5年、最长7年，恰好覆盖了现房销售相对预售多出的资金占用期。同时，“首次还本日期原则上放在项目竣工备案后”，意味着建设期内企业只需付息、不必还本，现金流压力被进一步平滑。
第三，自有资金购地、项目资本金要先全额到位。《通知》在土地供应部分明确“房地产开发企业须用自有资金购地”。《金融》意见第五条则从银行端：“银行业金融机构不得发放适用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。”“《金融》意见第十一条要求项目资本金比例应符合国家关于固定资产投资项目资本金制度的规定，且“项目资本金应先于房地产开发贷款全额到位，并与房地产开发贷款配套投入项目建设”。这一条与金融监管形成配合，直接封死了“预售款拿地--再预售--再拿地”的循环，而这个循环正是过去二十年规模扩张的核心引擎。
第四，加强预售资金监管，首先，预售门槛抬高到主体结构封顶。其次，购房资金全额封闭监管。《通知》要求住房资金监管机构与开发企业签订资金监管协议，并在项目主办银行开立资金监管账户，“购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户”，直至“商品房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管”。
再次，个人住房贷款的发放时点被后移到竣工备案后。《金融》意见第二十二条规定，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放;“实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放”。
2、创设销售定金制：锁定需求，而非补充资金
《通知》正式确立了现房销售定金制;实行现房销售的项目，在取得建筑工程施工许可证后，开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金;合同应约定定金金额、售价、交付时间及违约责任;各地要制定购房定金合同示范文本。
需要特别指出的是，定金同样纳入监管。通知明确市县住建部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担具体工作，在项目的主办银行开立定金监管账户，房屋具备交付条件后才解除监管。
普睿研究认为：销售定金制的设计逻辑，是在现售前提下，允许双方提前形成约束：购房者提前锁定房源和价格，企业提前获得需求确认与少量现金补充。比例是关键--《民法典》规定定金数额不得超过主合同标的额的20%，美国市场的惯例约为3%，考虑到我国开发企业当前的资金状况与购房者的风险承受能力，我们建议5--10%是一个较为平衡的区间。
3、购房者贷款延至40年期限、竣工后放款、存量利率可置换
其一，贷款期限上限明确为40年。第二十条规定“个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值”。相较此前普遍执行的30年上限，期限延长十年将实质性降低月供水平，对改善居住购房群体的支付能力构成直接支撑。
其二，放款时点后移。现房销售的按揭在销售备案后发放，预售的按揭“严格在项目竣工备案后发放”。这条规定对开发端是约束，对购房者却是保护，等于把“交了首付就开始还月供、房子却还没影”这一长期存在的错配消除。同时贷款一律通过受托支付方式发放，现房销售受托支付是项目公司在主办银行的资金账户，预售受托支付至预售资金监管账户。
其三，存量房贷利率的协商与置换机制常态化。第二十四条规定，浮动利率个人住房贷款利率与全国新发放贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以协商变更利率，或申请新发放浮动利率贷款置换存量贷款，方式由借款人自主选择，这把过去需要专项政策推动的存量房贷款利率调整，变成了一项常设机制。
4、开发信贷体系全覆盖：从“开发”到“持有运营”
《金融》意见系统性地搭建了覆盖房地产开发、建设、销售、运营全链条的信贷产品体系。在新体系中，销售环节新增了30年期、八成成数的住房租赁团体购房贷款，运营环节则给出了15年期七成成数的经营性物业贷款、20年期八成成数的自有产权租赁住房经营贷。持有型资产第一次获得了与其现金流特征相匹配的长期限、高成数信贷工具。 这与存量时代要求吻合：金融资源正在从“开发”向“持有运营”系统性转移。对企业而言，这意味着“开发+代建+租赁+社区运营”的多元化转型有了配套资金工具;对城市而言，城中村改造、老旧商业改造、闲置房源转租赁等存量盘活路径，第一次有了可持续的融资来源。
影响判断：短期冲击有限，长期逻辑重构
1、对市场供应冲击远小于预期
市场对现房销售最大的担忧是供应断档。
普睿研究认为：这一担忧在数据面前并不成立，原因有三：
第一，土地供应的收缩已经发生，且时滞在两年之后。头部企业对土地投资一贯谨慎，制度落地后短期内拿地会更趋审慎，土地供应规模有所减少是合理预期;但从拿地到形成可售供应存在两到三年的传导期，真正体现为新房供应减少将发生在2027—2028年，对今年影响极为有限。而在此期间供求关系会重新寻找平衡，未必表现为供不应求。
第二，二手房已经承担起主要的供应角色。国家统计局数据显示，2026年上半年二手房在新房与二手房交易总量中占比50.4%，北京、上海、广东、江苏等18个省(区、市)二手住宅成交规模已超越新建商品房。普睿数智监测显示，上半年全国重点20城二手住房成交面积9317万平方米，同比增长12%，创2023年以来半年度新高;二手与新房成交规模之比由2023年的基本相当，升至2024年的1.5倍、2025年的1.9倍，2026年上半年稳定站上2.3倍，其中上海高达4.9倍、北京3.6倍，苏州、合肥、成都等二线城市同样达到3倍。存量房源的持续流通，构成了新房供应之外最重要的供给补充。
第三，新房供给本就在主动收缩，现房销售只是既有趋势上节奏调整。2026年上半年全国房地产开发投资同比下降18%，新开工面积下降23.4%，商品房销售面积下降11.6%;普睿数智监测的全国重点50城新建商品住宅供求比已降至0.7的新低。在“控增量、去库存、以销定产”已是行业普遍策略的背景下，现房销售并未额外制造供给冲击，而是把企业早已在做的事情变成制度要求。事实上，上半年一二手房总成交面积同比增长3%、创近三年同期新高，总量平衡并未被打破。
2、三个变量决定各城市受冲击程度呈明显分化
普睿研究认为，现房销售对城市冲击强度取决于三条传导机制的叠加结果：
机制一是资金替代能力，即预售回款在项目现金流中的权重能否被替代，也即被主办银行信贷、自有资金所替代的难度。
机制二是存量缓冲能力，即二手房能否顶上新房供应节奏后移留下的缺口。二手与新房成交之比越高，新房供应波动对城市总成交量影响越小。
机制三是制度切换成本，即现房在库存中的既有占比决定了这项制度是“改变现实”还是“追认现实”。多数三四线城市现房库存比例更高，切换成本极低;而对现房比例低、仍依靠期房快速周转的城市，制度是真正的约束。
具体影响来看：
一线与强二线城市二手交易占比高、现房库存比例大，缓冲能力最强、承压最低。量价两端均已由存量市场托底，新房供应节奏的调整难以撼动总量，开发主体以央国企为主，主办银行制的落地条件最成熟。
真正的变化发生在竞争层面：新房从“期货”变为“现货”，与二手房站上同一比价平面，得房率、社区品质、交付标准将被即时检验，“好房子”的溢价与普通产品的折价都会被放大。
四线城市的情况则相反——制度落地更接近于对现实的追认。这些城市的被动现房占比最高，去化周期长，期房制度对开发商的实际价值早已很低，因此边际冲击最小。购房者反而可能带来小幅信心修复与成交改善，但中长期走势仍取决于人口与产业基本面，制度红利有限。
真正压力点在普通二线与中间层城市。这类城市的处境是“两头不靠”：既没有一线和强二线二手存量缓冲能力，二手/新房倍数多数低于1.5倍;也不具备三四线“反正已是现房”的低切换成本，仍在依赖期房周转;同时本地开发主体的资金实力普遍弱于全国性房企。在这些城市，现房销售的直接后果将是土地流拍率上升与新增供应的加速收缩，开发主体向地方企业集中，其供应与企业现金流受到的挤压相对最大。政策细则最需要为这一类城市留出过渡期与配套支持。
3、对企业：三类分化，竞争基础改变
对规模型上市房企而言，资金回笼时点后移两到三年是实实在在的压力，但这一压力被多重配套显著平滑：主办银行的融资承诺、更宽松的开发贷政策、信托等表外融资的规范化支持、土地款分期与土地增值税递延带来的资金时间价值，以及可能出台的销售定金制。综合看，实际影响小于市场传闻的程度。
对资金面本就稳健的腰部企业，这甚至是一次机会。过去的土地市场竞争中，高杠杆企业凭借预售制的资金放大效应形成报价优势，稳健企业往往拿不到地；现房销售抹平了这一优势，土地竞争回到自有资金与运营能力的比拼，腰部企业的拿地窗口由此打开。
对小而美的本地中小房企，制度切换几乎没有成本——它们本就多以现房或准现房方式销售，资金上也不依赖高周转，反而可能从税收递延与信贷配套中获益。
普睿研究认为，三类企业的共同变化在于竞争基础的迁移：房企的核心能力从“融资与周转能力”转向“产品力与运营能力”。这与存量时代的行业转型方向完全一致——业务由单一商品房开发向“开发＋代建＋租赁＋社区运营”多元业态延伸，产品力、运营能力与存量资产持有价值成为企业核心壁垒，存量物业的长期现金流取代短期开发回款，成为衡量房企经营质量的核心指标。普睿研究认为，三类企业的共同变化在于竞争基础的迁移：房企的核心能力从“融资与周转能力”转向“产品力与运营能力”。这与存量时代的行业转型方向完全一致——业务由单一商品房开发向“开发＋代建＋租赁＋社区运营”多元业态延伸，产品力、运营能力与存量资产持有价值成为企业核心壁垒，存量物业的长期现金流取代短期开发回款，成为衡量房企经营质量的核心指标。
4、对购房者：交房即交证，交付风险根本消除
对购房者而言，现房销售是明确且直接的利好。所见即所得、交房即交证，从根本上防范交付风险，购房决策中最大的一项不确定性被制度性消除。此前市场中“交付确定性”一直是购房者筛选项目的前置条件而非加分项，现房销售之后，这一维度将不再构成项目之间的差异，购房者的注意力将更集中于地段、产品与价格本身。
更深层的变化在于新房与二手房的可比性。过去新房是“期货”、二手房是“现货”，两者之间存在一个难以量化的交付风险折价；现房销售之后，新房与二手房站上同一个比价平面，直接同台竞争。这意味着新房的定价逻辑将更加透明，也更加严苛——产品品质、得房率、社区配套的优劣将被即时、直观地检验。这恰恰是“建设安全舒适绿色智慧的好房子”这一政策导向得以落地的市场机制。
此外，金融配套文件放宽个贷期限上限（30年变成40年）、后移还款起始时点，购房者的月供压力与资金安排将进一步改善，与现房销售形成合力。
结语：不是行业的终点，而是新阶段的起点
普睿研究认为，现房销售制度的落地，标志着以预售制为资金基础、以“高负债、高杠杆、高周转”为运行方式的旧开发模式正式结束。但旧模式终结不是行业的终点，而是新阶段的起点。
倪虹部长在《推动房地产高质量发展》中给出的判断是：人民群众住房需求总体上已经从“有没有”转为“好不好”。制度的方向与需求的方向在此重合——现房销售把交付风险从购房决策中剔除，房屋品质提升工程与“好房子”标准把竞争引向产品本身，项目公司制与主办银行制把资金关进制度的笼子。三者合力，正在把行业从规模扩张的赛道，切换到品质与运营的赛道。
结合存量时代的市场格局判断，未来的行业形态大致清晰：新房为辅、二手房为主、城市更新托底。新房不再承担总量增长的功能，而承担品质引领的功能；二手房承担主要的流通与配置功能；城市更新承担投资与存量盘活的功能。现房销售制度，正是这一新格局在销售环节的制度落点。
对市场各方而言，现在需要建立的是与新制度相匹配的判断标准：不再以开发投资和新开工规模判断行业景气度，而以一二手总成交量、置换链条通畅程度与产品品质水平衡量市场健康度；不再以规模和土储判断企业质量，而以自有资金实力、产品力与存量运营能力衡量企业竞争力。旧的标尺失效，新的标尺正在建立——这才是现房销售制度落地最深远的意义。
